Vogeltjesbuurt Tilburg

Een snelle en geslaagde herstructurering van een Tilburgse volksbuurt: in drie jaar van weerstandssituatie via sociale plannen-participatie naar volledige oplevering.

Presentatie Nederlandwordtanders/Live #1

Reimar Von Meding sprak tijdens de bijeenkomst Nederlandwordtanders/Live #1 Internationaal op 10 april in Den Haag over de het einde van de sociale woningbouw.

De Vogeltjesbuurt is een echte Tilburgse Volksbuurt. De wijkstructuur en de ongeveer 200 sociale huurwoningen van Tiwos zijn technisch verouderd. Ongeveer de helft van de woningen wordt gesloopt, de rest krijgt groot onderhoud. De 111 woningen die nieuw gebouwd worden komen voor 100% in de sociale huur. Alle woningen worden met een EPC van 0 uitgevoerd en binnen 22 werkdagen gesloopt en gebouwd. Dit is het resultaat van een proces, dat in zijn geheel in sneltreinvaart verliep, in slechts drie jaar van een weerstandssituatie via sociale plannen participatie naar volledige oplevering.

Bewonersparticipatie
"Het herstructureringsplan maakte KAW samen met de bewoners van de Vogeltjesbuurt. De bewoners hebben door middel van themabijeenkomsten, werkgroepen en een buurtenquête zelf invulling gegeven aan alle relevante thema’s.

Woonprogramma
De meerderheid van de bewoners komt terug. Er komen nieuwe eengezinswoningen met tuin, grondgebonden ouderenwoningen en 16 appartementen. De plattegronden van de woningen en aanvullend programma zoals een huiskamerfunctie zijn in samenspraak met de bewoners ontwikkeld.

Gestroomlijnd bouwproces
Door de toepassing van het ‘one piece flow’ principe worden alle woningen in recordtijd gebouwd. De bewoners verlaten op dag 1 hun woning en krijgen op dag 22 de sleutel van de opgeleverde woning terug. Doordat de woningen één voor één worden aangepakt, hoeven bewoners slechts beperkte tijd uit hun woning. Dit levert ook voordelen op voor de verhuurder op, die zo veel minder huurderving heeft. Bij de appartementen duurt dit proces 62 werkbare dagen.

Energie in de wijk
De woningen worden uitgevoerd met een EPC van 0 voor lage woonlasten. Dit wordt bereikt met conventionele maatregelen. Bij enkele woningen toetst Tiwos verschillende oplossingen om zelfs notaloos wonen aan te bieden. Al deze oplossingen worden gerealiseerd binnen het projectbudget op basis van sociale woningbouw.

Opdrachtgever en samenwerkingspartijen
De Tilburgse Woningstichting (Tiwos) is initiatiefnemer en samen met de Gemeente Tilburg (openbare ruimte) opdrachtgever.
Bij het project is niet zozeer sprake van formele samenwerkingspartijen, maar een hoge mate van betrokkenheid van alle partijen. Enkele belangrijke partijen zijn Tiwos (woningstichting), Gemeente Tilburg, KAW architecten Rotterdam, Binmotion (communicatie), Van der Weegen (aannemer / bouwer). Prefab houtleverancier De Mar speelt een sleutelrol in het leanmanagement uitvoering

Financiering en het verdienmodel
Het project wordt gefinancierd als sociale woningbouw. Het verdienmodel bestaat uit de verhuur van sociale woningen. Er is geen speciale constructie voor energielevering (Esco oid) ingericht, doordat alle maatregelen per woning georganiseerd zijn.

Beslissende factor
Het meest beslissende is de organisatie van commitment van alle sleutelpartijen op een open en eerlijk proces vanaf het allereerste moment geweest. Doordat het gelukt is om helemaal aan het begin een kerngroep uit Woningstichting, Gemeente en bewoners te smeden, is veel vertrouwen en respect ontstaan. Elke nieuwe speler is in deze situatie terecht gekomen en heeft zich ernaar gevoegd / is erop geselecteerd.

Vernieuwend
Het project breekt met de huidige situatie van extreem behoud door beperking van financiële en procesmatige risico’s. Er is geen vergelijkbaar project in Nederland op dit moment, waar het lukt om zo hoogwaardig, zo snel en tegen zo lage kosten sociaal te herstructureren. In alle andere situaties was dit plan een behoudend onderhoudsplan geworden. Door te durven om de wijk gedifferentieerd te bekijken, te behouden wat het behouden waard is, maar ook ter discussie te stellen waarbij dat moet, heeft duurzaamheid een extra lading gekregen.

Wij komen uit een periode van gewilde gentrification. Dit project breekt hiermee en onderzoekt de mogelijkheden naar nieuwe Volksbuurten met de versterking van de huidige binding. De bijna 80% terugkeer bewijzen, dat dit kan, en ook economisch haalbaar is.

Ontwerp
Het ontwerp is de sleutelfactoor geweest in het proces. Als architect hebben wij de opgave genomen, maar ook gekregen, om door middel van ruimtelijk onderzoek warde te bepalen van het bestaande, strategieën te ontwikkelen en een ontwerp te maken, dat de kapstok was voor het hele proces en participatie met mensen. Het ruimtelijk ontwerp was ook de drager voor sociale en economische planvorming. Wij hebben deze positie door inhoud kunnen afdwingen, maar we hadden ook het grote geluk en plezier dat we partijen aan de andere kant van de tafel aantroffen, die de waarde van een integrale aanpak kennen.

Ik persoonlijk heb me vanaf de eerste dag ingezet, om opmerkingen en problemen van mensen in de wijk heel serieus te nemen, maar om ook te waken voor een ‘poolse landdag’. Hierbij heb ik mij als “softe professional” opgesteld: duidelijk in gesprek, mensen aanhoren, ook echt iets doen met de opmerkingen. Maar ook glashelder de grenzen benoemen en verwachtingen managen. Ik kon merken, dat deze open en eerlijke omgang door de mensen in de wijk evenals de professionals o ons heen zeer gewaardeerd werd.

Drijfveer en ambitie?
Wat mij persoonlijk erg boeit is ten eerste het geloof, dat een sterke ‘klantvisie’ en het betrekken van mensen bij de totstandkoming van een project ook echte, harde, economische voordelen met zich meebrengt. In dit proces kwam dit terug door een projectproces dat maar 30% van de tijd kostte als traditioneel. Dat kun je rechtstreeks in proceskosten vertalen. In dit proces ben ik vooral op zoek naar een goede rol als architect en merk, dat een ontwerpende houding – mits professioneel ingezet – een van de allerbeste procesmotoren is die je maar kunt bedenken.

Ten tweede maak ik me sterk voor echte energietransitie. Ik heb inmiddels ervaren, dat wij niet ver af zijn van mogelijkheden om massaal zonder energienota te leven. Ik geloof in het ombuigen van de energierekening in maatregelen in de gebouwde omgeving. En ik geloof erin, dat deze ontwikkeling een nieuwe era van sociale woningbouw gaat inleiden. Als je wonen inclusief woonlasten bekijkt, zullen wij op korte termijn (zo’n 5 jaar) een niveau hebben bereikt, waarop sociale woningbouw niet meer afhankelijk is van de staat. Dan ontstaat een nieuw speelveld voor hele nieuwe vormen van woningaanbod."

internationaal

Reimar von Meding

Reimar von Meding (Celle, Duitsland, 1975) is sinds 2010 partner bij KAW. Hij maakt zich sterk voor duurzaam en betaalbaar wonen, heeft een passie voor de banale opgave van de architectuur (woningbouw) en is overtuigd contextueel ontwerper. Daarnaast werkt hij sinds kort aan de projectie van Nederlandse ontwerp- en procesmethodiek naar het buitenland, omdat hij overal vergelijkbare opgaven en probleemstellingen ziet. Von Meding kwam in 1997 naar Nederland om in Delft architectuur en stedenbouw te studeren en ging na werk bij diverse bureaus in 2001 bij KAW als architect aan de slag. Naast zijn werk als architect geeft hij veel lezingen en les aan de Academie van Bouwkunst Rotterdam. Von Meding is tevens founding partner van Reimarkt, de eerste winkel waar je duurzaam wonen als product kunt kopen.

project

Vogeltjesbuurt Tilburg

website

http://www.kaw.nl

social media

Reimar von Meding op twitter

@reimarvonmeding18 Mar

#Slopen of #renoveren? Er is een derde weg. Marnix Noorder schetst @volkskrant de route die wij met… https://t.co/Zr6P3gHOwH

@reimarvonmeding18 Mar

RT @Woonbond: @JWvdGroep @HaicovanNunen @ReimarvonMeding En Andy van den Dobbelsteen @dobbelska legt het ook nog een keer haarfij… https://t.co/dMbiWYwDTr

@reimarvonmeding15 Mar

RT @JWvdGroep: Een essay voor Huurpeil, het blad van de huurders @Woonbond, is een hoogtepunt van mijn schrijverij. De huurders e… https://t.co/INebXbaV0e

@reimarvonmeding13 Mar

RT @Woonbond: Lees hier het essay van @JWvdGroep voor #Huurpeil over slopen versus renoveren in het kader van verduurzamen:… https://t.co/TF3CPa26Sn

@reimarvonmeding10 Mar

RT @mathijsbouman: Kortste embargo ooit? https://t.co/Z29mjL9om2

@reimarvonmeding10 Mar

RT @Woonstad: Vandaag gaat @mohamedelachkar in debat bij @De_Zwijger over wonen in Rotterdam. Wat is er de komende jaren nodig om… https://t.co/zNdJV94oHe

@reimarvonmeding04 Mar

RT @VMStichting: “In Nederland kun je ongeveer 220.000 nieuwe woningen realiseren zonder een kubieke centimeter bij te hoeven bouwen… https://t.co/rAfFF0s0Jj

@reimarvonmeding03 Mar

RT @haitskevdlinde: Als je meer wilt weten, dan kun je de inspiratiesessie over Bouwen voor de Buurt bekijken. Daar was… https://t.co/SwDLb6RgHk

@reimarvonmeding02 Mar

RT @VMStichting: "Meer dan twee derde van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, terwijl slechts een kwart van de huishoud… https://t.co/uLcGaY2KL7

@reimarvonmeding10 Feb

RT @CeesJanPen: Waar moeten we die 1 miljoen huizen bouwen? Mooie bijdrage weer @ReimarvonMeding https://t.co/XhuZVhJde5