IkbouwmijnhuisinAlmere
De naam zegt alles. ‘Ik bouw’ staat voor de handelende en ondernemende mens die gedreven wordt door eigen kracht, behoeften, dromen en initiatieven. ‘Mijn huis’ staat voor één van de allerpersoonlijkste aspecten van het bestaan; het wonen. ‘In Almere’ staat voor een directe en langdurige relatie met de eigen buurt en stad.
Andere initiatiefnemer
‘Toen in 2006 gestart is met het programma IkbouwmijnhuisinAlmere was particulier opdrachtgever niet nieuw voor Almere. Honderden kavels met een standaardafmeting en het vrijstaande huis hadden het suburbane karakter van Almere al langer bestendigd. Wijkjes als De Fantasie (1982), De Realiteit (1985) en De Eenvoud (1996) zijn weliswaar bijzonder en experimenteel, maar niet op grote schaal door te trekken. Hetzelfde geldt voor Overgooi, met kapitale villa´s die zijn gebouwd door zeer bemiddelden. Daarom was het programma IkbouwmijnhuisinAlmere, gegeven zijn schaal en diversiteit, een sprong in het diepe. Alle eigen burgers werden als primaire bondgenoot en uitvoeringspartner erkend.’Andere overheid
‘Uitgangspunt voor zelfbouw in Almere vormt het particuliere initiatief; de burger die zelf concreet en actief vorm geeft aan het eigen wonen en de woonomgeving, de burger als woonproducent in plaats van consument. De gemeente stuurt niet onderweg of toetst niet achteraf, zoals gemeenten dit gewoonlijk doen, maar biedt vooraf duidelijkheid. Met verkoopbrochures en kavelpaspoorten wordt duidelijkheid en tegelijkertijd rechtszekerheid geboden.Bij de planontwikkeling ging bij aanvang de vraag schuil: ‘welke stedenbouwkundige kaders moeten vooraf gecreëerd worden wanneer er geen zicht is op wat particulieren gaan bouwen?’ Een andere vraag die telkens terugkomt, is: ‘waar begint en eindigt de individuele keuzevrijheid?’ Ofwel: tot hoe ver moet de gemeente gaan in het stellen van voorwaarden aan particulieren? Kijk, als een groep zich weet te organiseren en haar eigen woonomgeving wil maken, moet dat vooral kunnen gebeuren. Onze ervaring is echter dat het bijzonder moeilijk is voor groepen om daadwerkelijk te komen tot een gezamenlijke investering. Dan komt het dus vooral aan op het aan elkaar rijgen van vele individuele investeringen. Inmiddels is mijn overtuiging dat burgers graag willen dat de overheid een aantrekkelijk en veelzijdig plan neerlegt waarin zij kunnen investeren en dat de overheid duidelijkheid aangeeft wat wel en niet mag, en daarmee dus ook de vrijheid van de buurman.’
Ander gebruik
‘Onder de noemer ‘Ikbouweenbungalow’, ‘Ikbouweenhoutenhuis’, ‘Ikbouwinmijntuin’, ‘Ikbouweenparkvilla’, ‘Ikbouwineenrij’, ‘Ikbouwmijnonderneming’, ‘Ikbouweenwaterwoning’, ‘Ikbouwbetaalbaar’ of ‘Ikbouwhippisch’ zijn de kaders geformuleerd voor telkens weer andere vormen van gebruik en worden de burgers uitgedaagd om daarbinnen creatieve ideeën te verwezenlijken. De kaders die al deze gebruiksmogelijkheden mogelijk moeten maken zijn, met uitzondering van Ikbouwbetaalbaar, mijn bedenksel in samenwerking met Art Zaaijer en zijn voorganger Floris Alkemade, en soms ook de wethouder. Dit in zichzelf is het resultaat van de vraag van de wethouder om een staalkaart te maken. De wethouder heeft daarmee een beroep gedaan op de creativiteit en denkwereld van een klein aantal personen. Het plan is daarmee ook een plan van ons geworden. De aanstelling van conceptontwikkelaar en een stedenbouwkundige behoort eigenlijk per definitie een expliciete politieke keuze te zijn. Het programma en het stedenbouwkundig ontwerp zijn immers geen waardevrije werkzaamheden. Daarbij is ook de vraag of een plan verkoopt volstrekt legitiem. Alleen moeten we ons realiseren dat niemand hier op voorhand het juiste antwoord op kan geven. Het succes van het Homeruskwartier lag voor een belangrijk deel in de innovatie en het onbekende. En laten we niet vergeten dat met het achterblijven van de bouwactiviteiten van professionele partijen het risico ook volledig bij de gemeenten ligt.Over de vraag hoe de wijk nu kan worden gewaardeerd, lopen de meningen sterk uiteen. Vraag het een collega op het stadhuis en menigeen weet de betere cataloguswoning te waarderen omdat deze waar voor je geld geeft. De architect echter kijkt misprijzend naar diezelfde cataloguswoning en waardeert een bijzonder, uniek ontwerp als ‘het huis zonder ramen’. De professionals zijn dus verdeeld. Interessanter is dat, los van de professionals, ondertussen honderden particulieren de afweging hebben gemaakt en samen voor tientallen miljoenen in de wijk investeren. Zij maken geheel zelf hun eigen afweging voor een kavel, een ontwerp, en wat zij acceptabel vinden als buurwoningen. Inmiddels zijn de zelfbouwers en de ontwikkeling van de wijk voor mij de beste raadgevers geworden. Vanuit de grondexploitatie geredeneerd, is het in ieder geval de kurk onder Almere Poort geworden. De VNG heeft onlangs berekend dat Nederlandse gemeenten voor 12 miljard aan grondposities hebben.
Bijzonder trots ben ik dat in Almere particulieren bereid zijn 100.000 tot 700.000 euro te investeren in hun eigen woning en dus in de wijk. De bouwers voor de markt voelen zich gedwongen zich te beperken tot een markt tussen de 150.000 en 250.000 euro. Het is dus vooral aan particuliere bouwers te danken dat uniformiteit en monotonie wordt voorkomen. Het Homeruskwartier is ook op een andere wijze een doorbraak in de sturingsmodellen die we gewend zijn. Het gemeentelijk grondprijzenbeleid voor de reguliere Vinexwijk kent een beperkt aantal woningtypes als vrijstaand, tweeondereenkap, rijtjes en appartementen, er is sociaal en vrije sector. Vervolgens bepaalt het residuele rekenen van gemeenten - waarbij de VON-prijs wordt verminderd met de stichtingskosten - de grondprijzen. Voor de ontwikkelaars is het op hun beurt in hun belang om de stichtingskosten zo laag mogelijk te houden, waardoor de winstmarges kunnen worden geoptimaliseerd. Alles is daarmee gericht op winstmaximalisatie en standaardisatie. Ook omdat er maar een handjevol aanbieders in Nederland actief zijn. Dan moeten we nu achteraf niet vreemd opkijken dat de Vinexwijken er allemaal zo hetzelfde uitzien. We hebben er met de beste bedoelingen nog beeldkwaliteitsplannen, welstandscriteria en duurzaamheidseisen aan toegevoegd, maar het raamwerk van de investeringen ligt al die tijd al vast. Wat hebben de particuliere verkavelingsplannen hier nu in veranderd?
In wijken als het Homeruskwartier is de maximale bouwenvelop bekend. Het type woning en de VON prijs zijn echter onbekende variabelen. Door ook nog eens de mogelijkheid van splitsen en samenvoegen van kavels te introduceren, ontstaan voor kopers nog meer mogelijkheden, en neemt de sturing op types af. Ook een vaste relatie tussen kavelmaat en stichtingskosten is arbitrair geworden; particulieren bouwen precies dezelfde cataloguswoning op kavels van volstrekt andere afmetingen. Gelukkig is het echte menselijke leven dus veel interessanter dan waar we met de grondboekhouding en het woningaanbod al die tijd op hebben gemeend te moeten sturen. Er ontstaat als vanzelf een pluriformere bouw als afspiegeling van de samenleving in plaats van een verschraling.’
Andere ruimtelijke ordening
‘Met het programma IkbouwmijnhuisinAlmere zijn vier specifieke lijnen ingezet. Ten eerste het bieden van nieuwe kavels en nieuwe gebieden, in de uitleg en sinds kort ook in bestaand stedelijk gebied. Sinds de start van het programma IkbouwmijnhuisinAlmere in 2007 heeft de gemeente Almere zo’n 2.000 kavels (inclusief appartementen) op de markt gebracht, waarvan inmiddels tweederde verkocht zijn. Ten tweede een nieuw instrumentarium, variërend van een Kavelwinkel tot kavelpaspoorten, handboeken, de cursus zelfbouw, burenbijeenkomsten en websites. Ten derde verkoopstimulans en marketing, gericht om potentiële zelfbouwers binnen en buiten Almere te interesseren en te begeleiden. En ten vierde een werkwijze en handelen van de gemeentelijke organisatie om IkbouwmijnhuisinAlmere structureel te verankeren.’Ander ontwerp
‘Het stedenbouwkundige ontwerp, het type van opdrachtgeverschap en de verdeling van plussen en minnen in de grondopbrengsten vormen de ziel van elk plan. We hebben dit maal de basisscholen aan het park gelegd. Fantastisch. Dat is waar de kinderen een belangrijk deel van hun jeugd doorbrengen, waar ze kunnen spelen en hollen in een eindeloze groene ruimte. Natuurlijk had de grond vier keer zoveel opgebracht als het was verkocht aan investeerders. Maar ik ben ervan overtuigd dat de plaatsing van de basisscholen aan het park zich dubbel en dwars gaat terugbetalen.'Andere kennis
‘Particulier opdrachtgeverschap als een vorm van gebiedsontwikkeling bevindt zich op het snijvlak van het maken van een programma, de stedenbouwkundige en juridische verankering daarvan, de marketing en de politieke instemming met het plan. Om het werk gedaan te krijgen zijn de concept/gebiedsontwikkelaar, de stedenbouwkundige, het projectteam, de marketing, de Kavelwinkel, de jurist, de uitgiftemedewerker, de bouwplantoetsers en de projectleider realisatie noodzakelijk.’Andere samenwerking
‘IkbouwmijnhuisinAlmere vraagt om een bijzondere samenwerking tussen de particuliere eigenaren, het gemeentebestuur en het programmateam. Om het voor de burger overzichtelijk en gemakkelijk te maken is gekozen voor één loket - de Kavelwinkel - waar particuliere opdrachtgevers met alle vragen terecht kunnen. Met de Kavelwinkel heeft particulier opdrachtgeverschap een duidelijk gezicht.’Andere opgave
‘De wijze waarop particulier opdrachtgeverschap in Almere georganiseerd is, heeft een nadrukkelijke ideologische achtergrond. Waar ik de aandacht voor vraag is dat stadsontwikkeling met zelfbouwers uiteindelijk voor ons als gemeente een hoogwaardige ambachtelijke opgave is. Geen nota’s, geen uitgebreide papier- of overlegrondes. De legitimiteit van je werkzaamheden ontleen je niet aan een vergadercultuur waar de instemming met je eigen collega’s overheerst, maar aan de verkoopcijfers, de ontwikkeling van de wijk zelf, en de waardering van de zelfbouwers. Veel aspecten hebben we inmiddels onder de knie en raken in Almere verankerd. In plaats van het voortzetten van de vinexverschraling is dit hét moment om te kiezen voor vinexverrijking.’
Jacqueline Tellinga
Jacqueline Tellinga is sinds 2006 conceptontwikkelaar en gebiedsontwikkelaar bij de Gemeente Almere en coördineert daar het programma IkbouwmijnhuisinAlmere. Ze studeerde economie aan de HEAO en planologie aan de Universiteit van Amsterdam en werkte daarnaast voor onderzoeksbureau Rigo. Daarna organiseerde ze Europan 2, 3 en 4, de Europese ideeënprijsvraag voor jonge ruimtelijke ontwerpers, en vanuit het Nederlands Architectuurinstituut gezaghebbende exposities en publicaties over particulier opdrachtgeverschap als Heilige Huisjes (2001) en Burgerlijke stedenbouw (2002) en was ze adviseur wonen en ruimtelijke ordening voor de Tweede Kamerfractie van de PvdA.